Prague Residential Intelligence · Q1 2026
Komplexní datový přehled novostaveb v Praze. Ceny, absorpce, likvidita i výhled trhu přehledně na jednom místě.
Zdroje: BuiltMind, Deloitte, Sreality, ČNB
Průměrná cena / m²
0
+10,4 % meziročně
Prodané jednotky Q1
0
Absorpce 26 %
Dostupné jednotky
0
Praha, novostavby
Mezikvartální růst
+0,9 %
QoQ, 8. čtvrtletí v řadě
Historické maximum 176 464 Kč/m². Tempo růstu se stabilizuje, trend zůstává.
Sweet spot likvidity: 130–170 tis. Kč/m². Pod 120k prakticky vyprodáno.
1+kk = nejvyšší likvidita (65 %). 2+kk = objemový motor trhu (42 % všech prodejů).
Q1 2026 · Přehled
Zprávy z trhu
V prvním čtvrtletí roku 2026 se pražský rezidenční trh rozrostl o několik nových projektů a nabídka se rozrostla o více než 2 000 bytů. Do prodeje zároveň vstoupily i významnější developerské projekty, jako jsou Žižkov 3.0, Skytowers Malešice či Dvory Vysočany.
Lokalita brownfieldu na Žižkově se dále posunula. Společnost Penta Real Estate už zahájila výstavbu svého projektu a společnosti Sekyra a Cresco se k zahájení výrazně přiblížily. Jde o další krok v rozvoji celého území — již v létě by se zde měla začít stavět tramvajová trať.
Nejistá geopolitická situace vedla některé banky ke zvýšení úrokových sazeb u nových hypoték na konci čtvrtletí. Jejich další vývoj bude záviset zejména na dalším dění na Blízkém východě a rozhodnutích ECB a ČNB.
Datový partner · Prague Residential Intelligence
BuiltMind je technologickým partnerem v oblasti datové analytiky pro rezidenční development. Zaměřuje se na automatizaci a dynamické oceňování nemovitostí za využití umělé inteligence a datové vědy. Své služby poskytuje nejvýznamnějším developerům v České republice i v zahraničí. builtmind.com
2014 – 2026
Pražské developerské projekty
2014–2015
Stabilní základ
+7,3 %
2016–2019
První akcelerace
+74,4 %
2020–2022
Pandemický boom
+42,5 %
2023
Korekce (PRIBOR 7 %)
−6,5 %
2024–2026 Q1
Nový rekordní cyklus
+24,2 %
Aktuální nabídka · Q1 2026
Největší nabídku tvoří byty v kategoriích 140–200 tis. Kč/m².
Nejlevnější segment pod 140 tis. Kč/m² je zastoupen jen okrajově, zatímco byty s cenou nad 200 tis. Kč/m² tvoří výraznější část nabídky hlavně u menších dispozic.
Největší nabídka na trhu je u bytů 2+kk v rozmezí 9–12 mil. Kč.
Na trhu je však také velké množství bytů v kategorii 3+kk nad 12 mil. Kč, nebo 2+kk mezi 6–9 mil. Kč.
Levnější 4+kk+ do 12 milionů Kč už na trhu prakticky neexistují.
Nabídka · Q1 2026
V Q1 2026 nabídka mezikvartálně mírně vzrostla na 5 852 jednotek oproti 5 760 v Q4 2025.
Poptávka & prodeje · Q1 2026
V Q1 2026 došlo k mezikvartálnímu poklesu prodejů na 1 504 jednotek oproti silnému Q4 2025. Pro trh s novostavbami v Praze to bylo ale další silné čtvrtletí, které i tak překonalo průměry předchozích let.
Q1 2026
| Dispozice | Dostupné | Prodané | QoQ |
|---|---|---|---|
| 1+kk | 197 000 | 188 000 | +4,8 % |
| 2+kk | 176 000 | 175 000 | +2,3 % |
| 3+kk | 171 000 | 166 000 | +1,2 % |
| 4+kk+ | 178 000 | 173 000 | −1,1 % |
1+kk · nejvyšší cena/m²
Tradičně nejvyšší cenu dle dispozic si drží jednotky 1+kk, kde průměrná nabídková cena v prvním čtvrtletí překonala hranici 197 000 Kč za m².
4+kk+ · druhá pozice
Na druhém místě skončily velké byty 4+kk+ s průměrnou cenou na úrovni 190 000 Kč za m². Tedy často byty umístěné v nejvyšších patrech a disponující vysokým standardem.
Velikostní prémie
Na trhu lze pozorovat stále sílící trend mikrobytů. Malometrážní jednotky jsou v celé Praze nejdražší z hlediska ceny za m² s průměrem kolem 206 000 Kč/m².
Kontextuální pohled
U středních dispozic je patrný tlak na cenu spíše u menších ploch. Investoři preferují kompaktní formáty 1+kk pro jejich likviditu (65 %) — a developeři tuto poptávku reflektují v pricingu. Velké byty 4+kk+ naopak bodují u rodinných kupujících a prémiových lokalit, kde velikost sama o sobě přináší prémii.
2024 Q1 – 2026 Q1
Celkem prodáno 2025
6 807
jednotek za celý rok
Prodeje dle dispozice 2025
Praha novostavby · 2025
Podíl prodaných z dostupných jednotek v daném cenovém pásmu. Sweet spot trhu je 130–170 tis. Kč/m² s likviditou 60–88 %. Pod 120k prakticky vyprodáno. Nad 200k zájem rychle klesá.
Sweet spot
130 – 170 tis. Kč/m²
Likvidita 60–88 %
Praha 2–10 · Q1 2026
Praha 5, 9, 4 a 10 tvoří 82 % všech prodejů. Praha 7 vede cenově. Praha 9 dominuje objemem.
klepněte na obvod pro detail
Městské obvody
Cena/m² vs. Prodeje
za 12 měsíců
| Obvod | Kč/m² | Prod. 12M | Dostupné |
|---|---|---|---|
| Praha 2 | 161 000 | 12 | 4 |
| Praha 3 | 193 000 | 97 | 233 |
| Praha 4 | 180 000 | 194 | 801 |
| Praha 5 | 183 000 | 331 | 1 162 |
| Praha 6 | 170 000 | 36 | 153 |
| Praha 7 | 252 000 | 60 | 184 |
| Praha 8 | 178 000 | 84 | 575 |
| Praha 9 | 166 000 | 489 | 1 343 |
| Praha 10 | 159 000 | 230 | 1 396 |
Q1 2026
Praha a okolí
Nejprodávanější domy 2025
V žebříčku rodinných projektů za rok 2025 vede Alterna s 26 prodeji.
Top 10 projektů
Počet prodejů 2025
| 1. | Alterna | 26 |
| 2. | Nová Květice | 24 |
| 3. | Na Malé Růži 6. Etapa | 18 |
| 4. | Klecanská Alej | 18 |
| 5. | Bydlení Jinočany | 15 |
| 6. | Rodinné domy Satalice | 15 |
| 7. | Řadové domy Buštěhrad | 15 |
| 8. | Praha - Park Nehvizdy | 12 |
| 9. | Domy Bílý Vrch | 11 |
| 10. | Zahradní čtvrť Kyje | 11 |
Zdroj: Sreality
1+kk
2.76 %
hrubý výnos p.a.
Nájemné/měs.
15 610 Kč
Poř. cena ~6 800 000 Kč
2+kk
3.01 %
hrubý výnos p.a.
Nájemné/měs.
24 530 Kč
Poř. cena ~9 776 000 Kč
Nejlepší výnos
3+kk
2.97 %
hrubý výnos p.a.
Nájemné/měs.
33 450 Kč
Poř. cena ~13 500 000 Kč
4+kk+
2.68 %
hrubý výnos p.a.
Nájemné/měs.
44 600 Kč
Poř. cena ~20 000 000 Kč
Hrubé výnosy nezahrnují daně, správu ani prázdné měsíce.
Průměr Praha
446 Kč/m²/měs · 33 dnů
Nejrychlejší
Praha 20 · 24 dnů
Nejdražší
Praha 1,2,7 · 491 Kč/m²
Predikce
Q2 2026
182 000
Kč/m²
Q3 2026
187 000
Kč/m²
Q4 2026
192 000
Kč/m²
Base case
ZákladníRůst cen 4–5 % ročně. Stabilní sazby 3,5–4 %. Prodeje 1 400–1 500 j./čtvrtletí. Trh selektivní — cenová disciplína a mix rozhodují.
Risk case
RizikovýGeopolitika tlačí banky ke zdražení hypoték nad 4,5 %. Viditelné zbrzdění prvních kupců, tlak na cenové ústupky.
Upside case
OptimistickýECB + ČNB snižují sazby výrazněji. Poptávka může překonat 1 700–2 000 j./čtvrtletí.
PRIBOR 3M
3,5 %
Inflace 2026
~1,5 % (ČNB predikce)
HDP ČR 2026
~3,0 % (revize nahoru)
Strukturální deficit
Nelze rychle řešit
Report · Odběr
Pravidelně posíláme nové vydání reportu, klíčové změny na pražském rezidenčním trhu a stručný komentář k tomu, co má dopad na cenu, poptávku a likviditu.
Pro investory
Víme, kde trh dnes nabízí skutečnou hodnotu. Pomůžeme vám zorientovat se v nabídce, pochopit cenová pásma a vybrat projekt odpovídající vašemu záměru.
Pro developery
Správně nastavíme produkt, pricing i vstup projektu na trh podle aktuální reality poptávky a konkurence.